Resumo

O presente trabalho vem a tratar da responsabilidade civil do corretor de imóveis. Apresentando como objetivo principal o de realizar uma análise de forma minuciosa acerca da responsabilização destes profissionais na esfera cível na égide da legislação brasileira. Destacando que a metodologia utilizada para a confecção deste trabalho está baseada na revisão bibliográfica. Salientando, que diante da relevância do papel do corretor de imóveis em uma negociação que envolve duas partes — uma que deseja vender e outra que quer comprar — é essencial analisar sua responsabilidade no contexto do direito civil brasileiro. Essa responsabilidade é uma ferramenta jurídica que busca atender às necessidades sociais que podem surgir em decorrência de ações entre particulares que ocasionem danos, sejam eles individuais ou coletivos. O foco, nesse caso, é garantir a reparação da vítima em situações de atos ilícitos, preservando assim o equilíbrio moral e patrimonial. Chegando à conclusão que a responsabilidade civil do corretor de imóveis no ordenamento jurídico brasileiro vem a ser fundamentada em uma série de princípios que visam proteger os direitos dos consumidores e, assim, vindo a garantir a segurança das transações imobiliárias.

Palavras-chave: Mettzer; formatação; trabalho acadêmico, Mercado imobiliário. Corretor de imóveis. Responsabilidade civil.

Abstract

The present work is dealing with the civil liability of the realtor. Presenting as its main objective to carry out a thorough analysis of the responsibility of these professionals in the civil sphere in the aegis of Brazilian law. Note that the methodology used to make this work is based on the bibliographic review. Note that in view of the relevance of the role of the realtor in a negotiation that involves two parts - one who wants to sell and one he wants to buy - it is essential to analyze his responsibility in the context of Brazilian civil law. This responsibility is a legal tool that seeks to meet social needs that may arise as a result of actions between individuals that cause damage, whether individual or collective. The focus, in this case, is to ensure the victim's reparation in situations of illicit acts, thus preserving the moral and patrimonial balance. Completion that the civil liability of the realtor in the Brazilian legal system is based on a series of principles aimed at protecting consumer rights and thus ensuring the safety of real estate transactions.

Keywords: Real Estate Market. Real Estate Broker. Civil liability.

INTRODUÇÃO

Nas últimas décadas, o setor da construção no Brasil tem experimentado um crescimento significativo, impulsionado, em grande parte, pelo fortalecimento da economia do país. Esse cenário tem favorecido enormemente o mercado imobiliário, permitindo que atinja seu pleno potencial. Como consequência, o corretor de imóveis veio a se tornar uma figura essencial nas transações do setor, desempenhando um papel crucial na realização de sonhos e na prosperidade das empresas.

Dessa forma, é possível afirmar que as ações realizadas por esses profissionais estão intimamente relacionadas à interação com seus clientes, fundamentando-se nas mesmas normas que regem o contrato no contexto civil ao adotar essa abordagem, eles se apoiam nos princípios da boa-fé e da transparência, garantindo que não corram atos ilegais entre as partes envolvidas.

Diante da relevância do papel do corretor de imóveis em uma negociação que envolve duas partes — uma que deseja vender e outra que quer comprar — é essencial analisar sua responsabilidade no contexto do direito civil brasileiro. Essa responsabilidade é uma ferramenta jurídica que busca atender às necessidades sociais que podem surgir em decorrência de ações entre particulares que ocasionem danos, sejam eles individuais ou coletivos. O foco, nesse caso, é garantir a reparação da vítima em situações de atos ilícitos, preservando assim o equilíbrio moral e patrimonial.

Partindo desta contextualização, o presente estudo vem a tratar da responsabilidade civil do corretor de imóveis. Apresentando como base de confecção deste estudo a seguinte problemática: A partir de qual momento o corretor de imóveis será submetido ao processo de responsabilidade civil?

Sendo assim, o objetivo central deste trabalho será o realizar uma análise de forma minuciosa acerca da responsabilização destes profissionais na esfera civil na égide da legislação brasileira. Já os objetivos específicos serão o de relatar sobre o direito de moradia e a expansão das cidades. Logo em seguida analisar sobre a teoria da responsabilidade, expondo os principais pontos da responsabilidade civil. E por fim avaliar a atuação do corretor de imóveis ao ponto de lhe ser imposto a responsabilidade civil.

A responsabilidade civil do corretor de imóveis transformou-se em um tema relevante dentro ordenamento jurídico brasileiro, dado o crescente número de transações imobiliárias e a necessidade de proteger os direitos dos envolvidos, principalmente em razão da atuação negligente ou imprudente destes profissionais resultar em prejuízos significativos, tornando-se fundamental importância compreender os limites e as obrigações legais que regem sua atividade. Se justificando, assim, a escolha deste tema em virtude da importância de que seja investigado o papel do corretor à luz da legislação vigente, visando proporcionar maior segurança jurídica nas negociações imobiliárias, além de orientar os profissionais e consumidores quanto aos seus direitos e deveres nas relações contratuais.

Vale destacar que a metodologia utilizada para a confecção deste estudo está estritamente baseada no método bibliográfico. Passando a utilizar livros físicos e de trabalhos obtidos nas plataformas digitais, como a Scielo e a do Google Acadêmico.

2 Crescimento Urbano e a sua Desorganização: Os Desafios das Cidades em Expansão

Antes de adentrar-se no tema proposto por este importante trabalho torna-se necessário realizar uma breve contextualização acerca do fenômeno do crescimento urbano principalmente pelo fato dela ter tornado uma característica marcante do século XXI, impulsionado pela migração constante de pessoas do campo para as cidades e pelo crescimento populacional. Vale salientar, no entanto, que o rápido crescimento muitas vezes é acompanhado pela desorganização urbana, resultando em uma série de desafios para as cidades em expansão.

Diante disso, Rosa (2014) expõe que o crescimento acelerado das cidades frequentemente ocorre de maneira desordenada, sem um planejamento eficiente que leve em consideração aspectos como infraestrutura, mobilidade e acessibilidade. Resultando, logicamente, em uma fragmentação urbana, com áreas residenciais, comerciais e industriais se desenvolvendo de maneira desconexa. Vindo a comprometer, consequentemente, a eficiência dos serviços urbanos, criando zonas de exclusão social e, sobretudo, dificultando a implementação de políticas públicas eficazes.

A autora supracitada acima acrescenta ainda que o aumento da população nas cidades vem gerando uma demanda crescente por infraestrutura básica, como transporte, saneamento, energia e moradia. Deixando explicito que o crescimento rápido das cidades, muitas das vezes, passa a ultrapassar a capacidade de planejamento e implementação dessas infraestruturas, provocando deficiências significativas, isto é, estradas congestionadas, falta de serviços de água e esgoto adequados e escassez de moradias acessíveis. Tornando em sintomas evidentes da desorganização urbana.

Outro ponto que merece destaque e bem lembrado por Aquino (2021) trata-se da deficiência na mobilidade urbana em razão da frequente desorganização das cidades passar a se refletir na caótica situação deste sistema pois, com o aumento do número de veículos particulares, a falta de investimento em transporte público e a ausência de espaços adequados para pedestres e ciclistas vir a contribuir para que haja a maximização de congestionamentos e para a poluição do ar, tornando uma experiência desafiadora para os habitantes urbanos. Evidenciando que a mobilidade sustentável muitas vezes fica em segundo plano diante da expansão desordenada.

Salienta-se que o crescimento urbano desorganizado tem a capacidade de intensificar a desigualdade espacial e social, favorecendo com o desenvolvimento concentrado em determinadas áreas e, ao mesmo tempo, deixando outras negligenciadas. Resultando em disparidades no acesso a serviços essenciais, oportunidades de emprego e na qualidade de vida da sociedade. Tornando explicito que a ausência de um planejamento inclusivo passe a perpetuar em ciclos de pobreza e na marginalização dos bairros desfavorecidos, enquanto áreas privilegiadas desfrutam de infraestrutura e serviços de alta qualidade.

Além de todas as implicações expostas acima ocasionadas pela desorganizada ocupação urbana cita-se ainda, de acordo com Aquino (2021), as provocadas, de forma direta, ao meio ambiente. Isso vem a se dar devido ao crescimento descontrolado ter a capacidade de levar à expansão desenfreada em áreas verdes e de preservação, provocando a perda do ecossistema natural. Mais ainda, o aumento da poluição do ar, a impermeabilização do solo e a geração excessiva de resíduos são consequências diretas do desenvolvimento urbano desorganizado, contribuindo para problemas ambientais globais.

Diante deste contexto, enfatiza-se que, para que haja o enfrentamento dos desafios associados ao crescimento urbano desorganizado, torna-se de fundamental importância a adoção de medidas de estratégias de planejamento urbano sustentável. Envolvendo a integração de políticas que considerem aspectos sociais, econômicos e ambientais. Além do mais, que ponha em prática o desenvolvimento de planos diretores que vise a atuar na orientação do crescimento de forma equitativa, promovendo uma mobilidade sustentável e áreas acessíveis a população.

Assim, Rosa (2014) expõe que a participação ativa da comunidade nas decisões urbanas e uma governança efetiva são fundamentais para criar cidades organizadas e inclusivas. A transparência nas decisões e o engajamento do cidadão contribuem para a construção de cidades que atendam às necessidades de todos os seus habitantes.

Em suma, pode-se afirmar que o crescimento urbano, embora inevitável, traz consigo desafios significativos quando não devidamente planejado e gerido. Comprometendo a qualidade de vida dos cidadãos, perpetuando na desigualdade e no agravamento dos problemas ambientais. Portanto, a busca por soluções sustentáveis e a implementação de políticas de planejamento urbano eficazes são cruciais para moldar cidades mais resilientes, equitativas e habitáveis.

2.1 Contextualização histórica do mercado imobiliário no Brasil

O mercado imobiliário pode ser entendido, de acordo com Reis (2018) como sendo:

Um comércio no setor de imóveis que negocia terrenos ou qualquer ocupação construída em um dado espaço. Geralmente os atuantes no mercado são, dentre outros, as pessoas físicas, pessoas jurídicas e as imobiliárias, que agem na intermediação de venda ou locação de imóveis, tais como, casas e apartamentos, salas e escritórios (REIS, 2018, p. 15).

Ou seja, vem a tratar-se de um ramo econômico que engloba a compra e, consequentemente a venda de imóveis, fazendo com que seja instituído uma relação entre vendedor e comprador. Passando a ser caracterizada não somente pela participação de agentes diretamente ligados ao ato negocial, mas também por empresas construtivas responsáveis pelo desenvolvimento do empreendimento.

Partindo desta conjuntura Nova (2014) leciona que o mercado imobiliário no Brasil, até meados de 1964 se constituía de um ramo totalmente desprovido de regulamentação própria. Não havendo, desta forma, meio jurídicos que viessem a assegurar as relações firmadas de compra e venda de imóveis, tornando logicamente os investimentos realizados um ato arriscado e, principalmente, instável. Onde que, somente com a instituição e entrada em vigor da Lei de número 4.591 datada no ano de 1964 que este mercado passa a tomar novos rumos, tornando-se mais organizado e efetivo, em função da obrigatoriedade de se ter que apresentar todos os dados inerentes ao empreendimento a ser construído e, bem como, a construtora responsável pela construção.

Assim, regulamentado os condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias, torna-se necessário, segundo Nova (2014), que fosse criado ferramentas financiadoras para a construção e, logicamente, para a venda dos imóveis. Com isso, no ano de 1966 o governo federal desenvolve o Banco Nacional de Habitação, conhecido pela sua sigla como BNH, fazendo com que o setor imobiliário vivenciasse um momento de extremo crescimento, em virtude, principalmente, do aumento de construções voltadas para a moradia direcionadas para com toda as classes sociais por intermédio do financiamento.

O referido autor menciona ainda que logo após a criação do BNH tem-se o surgimento do Sistema Financeiro de Habitação - SFH apresentando como objetivo o de, como o próprio nome já alude, possibilitar o financiamento de construções ou para a compra de imóveis para com aqueles cidadãos que venha a apresentar renda baixa. Todavia vale ressaltar que este período de expansão pela qual estava vivenciando o mercado imobiliário começa a perder folego a partir dos anos 80 em virtude das altas taxas inflacionárias e pela queda da credibilidade do setor financeiro do país. Fazendo com que assim, no ano de 1986, houvesse a extinção do BNH.

Desta forma, Baldasso (2011) vem a lecionar que entre os anos de 1990 a 2003, o mercado imobiliário sofre uma grande retração fazendo com que fosse obrigado a instituir meios próprios direcionado para com a sua manutenção. Diante tal fato, ficou a cargo das próprias construtoras disponibilizarem mecanismos diretos de financiamento para com aqueles que estivessem interessados em comprarem imóveis, sejam casas ou apartamentos. Todavia, em razão da precariedade financeira pela qual a população se encontrava e os longos prazos de financiamento inviabilizaram que esta ação prosseguisse, tornando, novamente, necessário que novas mecanismos alavancadores fossem disponibilizados como meio de favorecer a estimulação do mercado.

Com isso, segundo Nova (2014), no ano de 2004 por intermédio da promulgação da Lei n.º 10.931, tem-se a promoção de novas medidas direcionadas a propiciar novamente a maximização do mercado imobiliário, instituindo um sistema jurídico mais seguro e assim, fazendo com que investimentos passassem a serem realizados, tornando um ato lucrativo para com as instituições financiadoras. O mencionado autor relata ainda que:

Em 2004, também foi criado o Ministério da Cidade, cujo objetivo era melhorar as políticas de desenvolvimento urbano e habitação. Com esse Ministério, foram criados o Programa de Arrendamento Residencial e o Minha Casa Minha Vida, programas habitacionais, que em conjunto com o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), permitiram a realização de melhorias na vida da população mais carente ao investirem em saneamento básico, transporte urbano, possibilidade de aquisição da casa própria (NOVA, 2014, p. 14).

Passando assim, o Brasil a ter uma nova perspectiva de crescimento no setor imobiliário. Tornando o período de 2005 a 2013 como a base do apogeu deste mercado, estando tal aumento, segundo Sachsida e Mendonça (2012) ligado diretamente pela diminuição das taxas de juros, o aumento da renda dos cidadãos e o desenvolvimento de políticas direcionadas ao consumismo da população.

Diante todo o exposto percebe-se que longo foi o caminho percorrido pelo setor construtivo em território brasileiro até se chegar onde está nos últimos anos, como uma área solida, promissora e base da economia no país.

2.2 A importância do mercado imobiliário para a economia brasileira

De acordo com Dias (2021), o mercado imobiliário juntamente com o setor construtivo se constitui como as áreas produtivas de maior representatividade no PIB brasileiro. Fazendo com que no ano de 2020, o referido setor, viesse a apresentar um aumento de vendas de aproximadamente 9,8% se comprado com o ano anterior, conforme informações disponibilizadas pela Câmara Brasileira da Industria da Construção Civil (CBIC). Estando tal fato ligado diretamente pela estabilização da inflação, as baixas taxas de juros cobrados e, bem como, pela quantidade de papel moeda circulando no mercado.

Nesse sentido, Nova (2014) leciona que:

O mercado imobiliário e o setor produtivo ligado a ele, o da construção civil, são essenciais para o crescimento econômico brasileiro. Sua importância para a economia pode ser vista pela grande contribuição na geração de emprego, renda e na formação bruta de capital fixo brasileira e por serem os responsáveis pelo desenvolvimento da estrutura habitacional e pela ampliação da capacidade produtiva do país. O crescimento das cidades também depende da eficiência da indústria da construção civil e do mercado imobiliário, principalmente em função da redução dos espaços nas cidades e da demanda cada vez maior por habitação pela população (NOVA, 2014, p. 07).

Desta forma, percebe-se que o mercado imobiliário está diretamente ligado com o setor construtivo do país, fazendo com que ambas passem a andarem juntas, principalmente em razão da casa própria constitui-se como o bem mais requerido pela população. Tornando-se uma área de extrema importância para alavancar o crescimento de emprego e renda e consequentemente, fazendo com que se torne uma das bases de sustentação da economia no país.

Indo de encontro com esta afirmativa, Cardoso (2020) explana que:

A pandemia do novo coronavírus gerou uma crise inesperada na história mundial. Com empresas desgastadas e o aumento do desemprego, os bancos tiveram que se adaptar à nova realidade econômica do país, como forma de oferecer segurança ao mercado. Diante disso, os financiamentos de imóveis abaixaram suas taxas e houve a popularização do crédito com garantia imobiliária – alternativas que ajudam a aquecer a retomada da economia no Brasil. [...] Isso mostra a força do segmento, que é um dos principais responsáveis pela manutenção da economia vigente e pela sustentação da estrutura financeira do país (CARDOSO, 2020, p. 03).

Já Matos e Bartkiw (2013) informam que setor imobiliário tem a capacidade de propiciar o desenvolvimento das áreas urbanas e, bem como, a fazer com que a vida da população seja tida com uma maior qualidade, proporcionando nas cidades um aumento da economia local e regional, produzindo a geração de empregos, seja diretamente como de forma indireta, apresentando como seus principais agentes as imobiliárias, os corretores e principalmente as empresas de construção civil.

Silva et. al., (2012) acrescenta ainda que:

O mercado imobiliário é o centro das atividades relacionadas à construção civil, pois ele é responsável pelas atividades de loteamento, compra, venda, locação, entre outras atividades que norteiam o processo da construção. A combinação destas atividades tem como objetivo comum à construção de um bem imóvel, que é o produto comercializado no mercado imobiliário. Acarretando, consequentemente, avanços na economia do local e nacional (SILVA ET AL., 2012, p. 06).

Ficando assim cristalizado a importância pela qual o mercado imobiliário vem a exercer perante a economia brasileira, produzindo a geração de emprego, desenvolvimento local, entre outros. Assim, vale destacar que, de acordo com Oliveira (2002, p. 40), “o desenvolvimento deve ser encarado como um processo complexo de mudanças e transformações de ordem econômica, política e, principalmente, humana e social”.

Assim, os setores imobiliários têm a capacidade de modificar, por completo, a estrutura geográfica do local, fazendo com que novos setores empresariais passem a se instalarem ao seu redor, proporcionando, cada vez mais o desenvolvimento da região e, consequentemente, a estrutura socioeconômica do lugar, melhorando a infraestrutura da cidade, ocasionando uma maior circulação de moeda e beneficiando, de forma direta a população do local.

2.3 Definição do que venha a ser corretor de imóveis

O corretor de imóveis vem a ser o profissional habilitado e regulamentado para intermediar negociações de compra, venda, permuta, locação ou cessão de direitos sobre imóveis. Passando sua atuação a ser disciplinada pela Lei nº 6.530/78, estabelecendo ela a obrigatoriedade de registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI, de forma a garantir que o profissional venha a possuir os conhecimentos técnicos necessários e, que assim esteja apto a desempenhar suas funções com responsabilidade e ética.

Nessa senda, Lindenberg (2006) esclarece que:

A comercialização de imóveis é segmentada em dois grandes grupos: o mercado de lançamento e o mercado de avulsos ou de terceiros. O corretor de imóveis é o profissional que faz a intermediação dos produtos encontrados nos diferentes segmentos (LINDENBERG, 2006, p. 27).

Diante disso, Raposo e Heine (2004) dispõem que a principal função do corretor de imóveis é a de atuar como intermediário entre as partes interessadas em um negócio imobiliário, facilitando o processo de negociação de maneira a assegurar que ambas as partes tenham acesso às informações necessárias para tomar decisões conscientes. Nesse sentido, o corretor deve conhecer não apenas os aspectos comerciais do imóvel, como preço de mercado e condições de financiamento, mas também os aspectos jurídicos e documentais, como a regularidade da escritura, certidões negativas, débitos fiscais e possíveis pendências judiciais que possam impactar a transação.

Além disso, de acordo com Coelho (2010), o corretor de imóveis deve ser capaz de realizar uma avaliação criteriosa do imóvel, levando em consideração fatores como localização, estado de conservação, valorização da região e outras variáveis que influenciam o valor de mercado. Fazendo com que a sua atuação ultrapasse o quesito de aproximar vendedor e comprador, passando ele a orientar as partes sobre os trâmites legais, as implicações contratuais e os procedimentos necessários para formalizar o negócio, como o registro da compra e a transferência de propriedade.

É importante ressaltar que a profissão exige um elevado grau de confiança e transparência, pois o corretor de imóveis lida diretamente com o patrimônio das pessoas e com negociações de grande impacto financeiro. Fazendo com que o corretor esteja sujeito a responder por eventuais danos causados pela sua atuação.

Salienta-se, ainda mais, que o exercício das funções destes profissionais poderá ser exercido tanto na forma de pessoa física como também na de pessoa jurídica, de acordo com o estabelecido pelo artigo 3º da Lei n.º 6.530/78 no seu parágrafo único.

Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, opinar quanto a comercialização imobiliária.

Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei (BRASIL, 1978).

Evidenciando, desta forma, que o corretor de imóveis vem a ser uma peça-chave no mercado imobiliário, com a função de facilitar, orientar e assegurar a regularidade das negociações, sempre com o objetivo de atender às expectativas e de garantir a segurança jurídica das partes envolvidas.

2.4 A importância do corretor de imóveis

A atuação do corretor de imóveis vem a ser crucial tanto para os proprietários quanto para os compradores e locatários, em razão de trazer segurança, expertise e eficiência para o processo de transação imobiliária. Tanto é que Lessa (2017) relata que:

O corretor de imóveis é muito mais do que um agente que atua na intermediação de um negócio envolvendo imóvel. É um profissional que auxilia pessoas a realizarem sonhos, auxilia empresas a prosperarem e auxilia o país a se desenvolver. Infelizmente, no dia a dia é comum vermos casos de desvalorização desta classe profissional com corretores sendo vistos como meros intermediários, inclusive com clientes tentando realizar negócios de forma direta para baratear o seu custo, o que gera um risco muito grande, pois ficam sem a devida orientação na hora do fechamento do negócio (LESSA, 2017, p.6).

Diante disso, Farias (2010) transcreve que uma das principais contribuições dos corretores de imóveis vem a ser o conhecimento técnico que possuem sobre o mercado. Passando eles a terem acesso a informações privilegiadas, como tendências de preços, variações de demanda e oferta em determinadas regiões, bem como as condições econômicas que afetam o setor imobiliário, permitindo que uma maior orientação aos seus clientes, ajudando-os a fazerem negócios mais vantajosos. Além disso, o corretor avalia corretamente o imóvel, considerando não apenas o valor de mercado, mas também fatores como localização, infraestrutura e potencial de valorização.

Outro aspecto importante e bem evidenciado por Lessa (2017) vem a ser a questão da segurança jurídica que o corretor de imóveis oferece. Pois, por meio de sua capacitação e experiência, ele se torna responsável por verificar a regularidade da documentação do imóvel, evitando fraudes e problemas legais, como a venda de imóveis com pendências judiciais ou fiscais. Vindo ainda a auxiliar na elaboração e assinatura de contratos, garantindo que todas as cláusulas estejam de acordo com a legislação vigente, propiciando, em consequência disso, a proteção dos direitos de ambas as partes.

Além disso, os corretores, segundo Estevez e Fradera (2014), passam a facilitarem o processo de negociação entre as partes, atuando como mediadores na busca por um equilíbrio dos interesses dos envolvidos. Muitas vezes, questões como preço, prazos de pagamento e condições de entrega podem gerar impasses, e a intervenção de um corretor qualificado ajuda a resolver esses conflitos, garantindo um acordo satisfatório para todos.

Tornando evidente, desta forma, que a presença de um corretor de imóveis vem a oferecer confiança e tranquilidade às partes envolvidas. Atuando ele não apenas para agilizar e facilitar a negociação, mas também objetivando assegurar que o processo seja realizado de maneira correta e transparente, minimizando riscos e, ao mesmo tempo, promovendo transações imobiliárias seguras e bem-sucedidas.

3 Ética e deveres do corretor de imóveis

A ética e os deveres dos corretores de imóveis constituem-se como preceitos essenciais para a plena efetivação das suas ações serem executadas de maneira segura e responsável. Principalmente em razão de aturarem diretamente em face de um mercado que envolve transações de alto valor e grande impacto patrimonial para seus clientes, exigindo não apenas conhecimento técnico, mas também uma conduta baseada em princípios éticos e legais. Passando estes profissionais a serem regulamentados pela Lei nº 6.530/78 e pelo Código de Ética Profissional, estabelecido pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI.

Diante disso, logo se destaca o artigo 3º do mencionado Código de ética pela qual passa a expor que:

Art. 3º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas:

I – considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;

II – prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade;

III – manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão;

IV – zelar pela existência, fins e prestígios dos Conselhos Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os que forem investidos em tais mandatos e encargos;

V – observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade;

VI – exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;

VII – defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;

VIII – zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;

IX – auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência;

X – não se referir desairosamente sobre seus colegas;

XI – relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;

XII – colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão (CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, 1992).

Ficando evidenciado, diante deste contexto, que entre os principais deveres do corretor de imóveis está o compromisso com a boa-fé e a transparência nas negociações., devendo ele fornecer informações precisas e completas sobre o imóvel e as condições de venda ou locação, de modo a não omitir detalhes que possam prejudicar as partes envolvidas.

O corretor também tem o dever de zelar pela regularidade documental do imóvel, fazendo com se volte a verificar a situação jurídica da propriedade, conferindo se está livre de pendências judiciais, dívidas ou irregularidades que possam comprometer a negociação. Além disso, é sua a responsabilidade de orientar os clientes sobre os procedimentos legais e os trâmites necessários para a efetivação do negócio, assegurando que todas as etapas sejam cumpridas de acordo com a legislação vigente.

Outro aspecto ético importante e bem tratado por Raposo e Heine (2005) vem a ser o respeito à confidencialidade, isso em razão do corretor ter acesso a informações pessoais e patrimoniais sensíveis de seus clientes, ficando eles incumbidos de protegerem essas informações, não as divulgando ou utilizando de forma indevida para obter vantagens.

Assim, a observância da ética e dos deveres na atuação do corretor de imóveis não só protege o consumidor e o mercado como um todo, mas também contribui para a valorização da profissão, garantindo que as transações imobiliárias ocorram de forma justa, segura e transparente.

3.1 Do contrato de corretagem

O contrato de corretagem vem a ser, segundo Porto (2016), um instrumento jurídico destinado a regular a relação entre o corretor e seu cliente, seja para intermediar a compra, venda, permuta ou locação de bens. Passando a ser utilizado principalmente em transações imobiliárias, mas também sendo empregado em outros tipos de negócios, como a compra e venda de veículos ou até mesmo em ações na bolsa de valores.

Vale salientar que a natureza do contrato de corretagem, de acordo com Scavone Junior (2017), é a de prestação de serviços, passando a ser classificado como um contrato de meio e não de resultado. Significando que o corretor não tem a obrigação de garantir o sucesso do negócio, ou seja, ele não precisa necessariamente concluir a venda ou a locação do imóvel para ter direito à sua remuneração. Sua obrigação é agir com diligência e empenho para aproximar as partes, oferecendo oportunidades de negócio viáveis. Fazendo jus à comissão mesmo que, por algum motivo, a negociação não se concretize, desde que venha a atendar aos requisitos impostos, finalizando com o cumprimento de suas obrigações.

Destaca-se, diante disso, que o Código Civil Brasileiro, em seus artigos 722 a 729, passou a regular o contrato de corretagem. Tanto que o art. 722 estabelece que o corretor deve promover a intermediação de negócios, sem vínculo de dependência com nenhuma das partes, reforçando a autonomia do corretor em sua atuação, tornando-o imparcial em relação aos interesses do comprador e do vendedor, embora seja comum que ele seja contratado por uma das partes. Lembrando que o contrato de corretagem pode ser verbal ou escrito, mas sendo recomendável que a sua formalização venha a ser de forma escrita de maneira a garantir uma maior segurança jurídica às partes envolvidas.

Um aspecto importante e que necessita ser evidenciado sobre o contrato de corretagem, segundo Porto (2016), vem a ser a questão da comissão, que constitui da remuneração do corretor pelos serviços prestados. Podendo ela ser estipulada livremente entre as partes, todavia, na grande maioria dos casos, passa a seguir os parâmetros estabelecidos pelos sindicatos ou conselhos de classe, como no caso do Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI. O pagamento da comissão, em regra, ocorre quando o corretor atinge seu objetivo, ou seja, quando há a concretização do negócio, ainda que o contrato entre as partes venha a ser formalizado em momento posterior.

Em relação a este fato exposto, torna-se necessário destacar o conteúdo exposto pelo artigo 726 do CC de 2002 que expõe:

Art. 726 – Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor, mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade (BRASIL, 2002).

Ou seja, caso o negócio se concretize diretamente entre as partes contratantes, sem a intermediação do corretor, mas em razão de seu trabalho anterior, este ainda terá direito à comissão. Por exemplo, se o corretor apresenta o imóvel ao comprador e, posteriormente, o proprietário e o comprador finalizam a venda diretamente, o corretor mantém o direito ao recebimento da comissão, desde que o negócio tenha sido resultado de sua atuação.

Outro ponto relevante no contrato de corretagem, de acordo com Porto (2016), vem a ser a questão da exclusividade isso em razão, em grande parte dos casos, do corretor não possuir exclusividade na intermediação, a menos que seja acordado expressamente. Tornando claro e evidente que na modalidade contratual de corretagem com exclusividade, o cliente se compromete a não contratar outros corretores para a mesma transação, e o corretor, em contrapartida, deve se esforçar ao máximo para concluir o negócio. Caso o cliente contrate outro corretor ou negocie diretamente com o comprador, a exclusividade pode ser considerada violada, resultando no direito do profissional original de receber a comissão.

De uma forma em geral, o contrato de corretagem vem a ser um mecanismo destinado a proteger, segundo Monteiro (2022), tanto o corretor quanto as partes envolvidas na transação. Passando a estabelecer, diante disso, direitos e deveres de cada parte, garantindo que o corretor seja remunerado de forma justa por sua intermediação, desde que haja cumprimento de suas obrigações.

Lembrando que a formalização do contrato por escrito e a atenção aos detalhes, como a questão da exclusividade e o pagamento da comissão, são essenciais para evitar litígios e assegurar que a negociação ocorra de maneira transparente e eficiente.

3.2 A responsabilidade cível do corretor de imóveis de acordo com o Novo Código Civil

A corretagem, de uma maneira em geral, passa a ser entendida, segundo Matielo (2003) como:

[...] o contrato pelo qual uma das partes, denominada corretor, obriga-se a obter determinados negócios ou informações acerca dos mesmos para a segunda, denominada comitente, mediante retribuição de natureza econômica e sem vínculo de dependência. O objetivo do contrato é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado entre as partes aproximadas pelo corretor (MATIELLO, 2003, p. 449).

Nessa senda, Raposo e Heine (2004) mencionam haver uma extrema ligação entre o corretor de imóveis e o instituto da responsabilidade civil isso em decorrência de ser ele responsável por agir com diligência e transparência em virtude da sua atuação poder gerar implicações jurídicas caso ele cause prejuízos às partes envolvidas.

Diante disso, salienta-se que a responsabilidade civil do corretor de imóveis vem a estar regulada pelo Código Civil Brasileiro, especialmente nos artigos 722 a 729. Onde o primeiro, ou seja, o artigo 722 passa a definir que o corretor deve promover a aproximação das partes interessadas e realizar a intermediação com diligência e lealdade. Ficando subtendido que estes profissionais necessitam agirem de forma ética, informando corretamente as condições do negócio, as características do imóvel, a situação legal e qualquer outra informação relevante que possa influenciar a decisão das partes.

Já o artigo 723 do CC estabelece que o corretor passa a ser o responsável por fornecer todas as informações sobre o andamento dos negócios e sobre os riscos envolvidos. Sendo que, de acordo com Gomes (2007), caso deixe de prestar essas informações de forma adequada ou, de algum modo, cause prejuízo a uma das partes por omissão ou má-fé, ele poderá ser responsabilizado civilmente. Tornando essencial que o corretor não omita ou falsifique informações sobre o imóvel ou sobre as condições da transação, já que essa conduta pode configurar dolo ou negligência.

Assim, Campos (2015) relata que a responsabilidade civil do corretor pode ser tanto contratual quanto extracontratual. Passando a primeira, isto é, a contratual, a ocorrer quando há o descumprimento de uma obrigação prevista no contrato de corretagem, ou seja, quando o corretor não cumpre com os deveres expressos no contrato, causando prejuízos à parte contratante. Já a responsabilidade extracontratual, ou aquiliana, ocorre quando o corretor, mesmo sem estar vinculado por contrato, pratica atos que causam danos a terceiros, em violação ao princípio da boa-fé objetiva.

Campos (2015) complementa informando que, para que seja configurada a responsabilidade civil, torna-se necessário que estejam presentes três elementos fundamentais, ou seja, o dano, referindo-se ao prejuízo sofrido pela parte, nexo causal se direcionando para a relação direta entre a ação ou omissão, e a culpa que é a demonstração de que o corretor agiu de maneira inadequada, seja por omissão, imprudência ou má-fé.

Diante deste contexto, convém destacar que o Código Civil, no artigo 725, passa a prever, segundo o entendimento de Campos (2015), que o corretor poderá ser exonerado de responsabilidade se demonstrar que a transação não se concretizou por motivos alheios à sua atuação. Ou seja, se o corretor agir com diligência, fornecer todas as informações necessárias e cumprir com suas obrigações de forma adequada, ele não será responsabilizado caso o negócio não seja concluído por decisão das partes ou por fatores externos que não estavam sob seu controle.

De uma forma em geral fica nítido que a responsabilidade civil do corretor de imóveis, conforme o Código Civil Brasileiro, impõe ao profissional a obrigação de agir com diligência, ética e transparência, fornecendo todas as informações relevantes, intermediando o negócio de forma imparcial. Onde, a violação dessas obrigações, acaba por gerar a responsabilização do corretor, que poderá ser obrigado a reparar os danos causados às partes. Por isso, é fundamental que estes profissionais passem a conhecerem bem as normas que regem sua profissão, e assim atuem sempre com base nos princípios da boa-fé e da lealdade, assegurando a confiança das partes envolvidas e a integridade das transações imobiliárias.

3.3 Responsabilidade civil do corretor de imóveis sobre propagandas e divulgação dos imóveis

Sendo o corretor o intermediário entre vendedores e compradores, sua função vai além de apenas facilitar o fechamento de negócios, passando ele a ter a obrigação de fornecer informações claras, precisas e verdadeiras sobre os imóveis, de forma a garantir a segurança das partes envolvidas na transação. Tanto que, quando vem a falhar no cumprimento desses deveres, passa ele a se responsabilizar civilmente pelos danos causados aos consumidores, especialmente no que tange à propaganda enganosa ou omissiva.

Diante disso, logo se destaca que o Código de Defesa do Consumidor desempenha um papel crucial na regulamentação das atividades de propaganda e divulgação de imóveis por parte do corretor em razão de estabelecer princípios e regras que visam proteger o consumidor contra práticas abusivas e enganosas, e o corretor, como fornecedor de serviços, está sujeito a essas normas como bem demonstrando anteriormente. Tanto que o artigo 6º, inciso III do CDC vem assegura ao consumidor o direito à informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, e o artigo 37 trata especificamente da proibição de publicidade enganosa ou abusiva.

A publicidade enganosa, segundo o CDC, é aquela que induz o consumidor ao erro, por fornecer informações falsas ou omitir dados essenciais sobre o produto ou serviço oferecido. No caso de imóveis, de acordo com Souza (2022), pode ocorrer quando o corretor omite problemas estruturais, irregularidades na documentação, ou exagera nas características do imóvel, como metragem, localização, ou facilidades disponíveis. Tornando a responsabilidade civil do corretor, nesses casos, de natureza objetiva, ou seja, ele pode ser responsabilizado independentemente de dolo ou culpa, bastando a comprovação do nexo causal entre a conduta do corretor e o dano sofrido pelo consumidor.

Souza (2022) menciona como exemplo clássico de publicidade enganosa no setor imobiliário a chamada "propaganda superlativa", na qual o corretor exagera nas qualidades do imóvel. Se o corretor anuncia um imóvel como próximo ao metrô, quando na realidade a estação mais próxima está a uma distância significativa, isso pode ser considerado propaganda enganosa. Da mesma forma, anunciar um imóvel como "pronto para morar" quando ainda existem pendências na obra ou nos documentos pode resultar na responsabilização civil do corretor.

Além disso, segundo agora Melo (2021), o corretor poderá ser responsabilizado pela chamada omissão de informações pois, se ao divulgar o imóvel, ele venha a deixar de informar ao comprador sobre defeitos ocultos, irregularidades na documentação ou questões jurídicas envolvendo o imóvel, como no caso de ações judiciais, passando a estar violando o direito à informação clara e adequada previsto no CDC. Podendo ocasionar prejuízos ao comprador, como a necessidade de arcar com reparos imprevistos ou até a impossibilidade de concluir a compra devido à falta de regularização.

A responsabilidade civil do corretor também se estende à propaganda abusiva, que, de acordo com o artigo 37, parágrafo 2º, do CDC, é aquela que:

Art. 37 – É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

[...]

§ 2º - É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória de qualquer natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou segurança

[...] (BRASIL, 1990).

No caso de imóveis, isso pode ocorrer, de acordo com Souza (2022), quando a propaganda incita o consumidor a tomar uma decisão precipitada, sem avaliar adequadamente as condições do bem ou da transação.

Diante disso Melo (2021) vem a destacar que a responsabilidade civil do corretor de imóveis não se limita ao conteúdo da propaganda, mas também à forma como ela é veiculada, fazendo com que estes profissionais necessitem garantir que todas as informações divulgadas, principalmente aquelas transmitidas nos meios digitais, como redes sociais, portais imobiliários ou aplicativos, sejam verificadas e estejam em conformidade com a realidade, pois a divulgação de informações incorretas pode acarretar a responsabilização civil.

Outro ponto a ser considerado e bem evidenciado por Melo (2021) vem a solidariedade entre os envolvidos na transação imobiliária, tornando possível que, em casos de propaganda enganosa ou abusiva, não apenas o corretor seja responsabilizado, mas também a imobiliária ou a construtora com quem ele trabalha, de acordo com o artigo 7º, parágrafo único, do CDC. Ampliando, essa solidariedade, aos corretores, que devem atuar com ainda mais cautela ao divulgar imóveis em nome de terceiros.

Ficando em evidencia, mediante todo o exposto, que o corretor de imóveis possui uma grande responsabilidade civil no que diz respeito à propaganda e divulgação de imóveis. Fazendo com que torne necessário que ele atue com diligência, transparência e boa-fé, evitando práticas de publicidade enganosa ou abusiva. Além disso, a correta divulgação das características dos imóveis, bem como a prestação de informações, de maneira clara e completa, é fundamental para garantir a segurança das transações imobiliárias, de forma a proteger os direitos dos consumidores. Levando o descumprimento dessas obrigações a resultar em indenizações por danos materiais e morais, reforçando a importância de uma atuação ética e responsável por parte dos corretores.

3.4 Cuidados a serem tomados ao se negociar imóveis

Negociar imóveis passa a ser uma atividade que envolve um alto valor econômico e, até mesmo, emocional, além de possuir uma complexa notoriedade jurídica. Fazendo com que o ato de tomar cuidado ao realizar esse tipo de transação se torne uma medida direcionada a garantir que o negócio seja seguro e vantajoso.

Nessa senda, Monteiro (2022) destaca que o primeiro passa em qualquer negociação imobiliária é a escolha do imóvel. Para isso, é importante definir claramente os critérios que venham a atender as necessidades do cliente, como localização, tamanho, número de quartos, preço e proximidade a serviços essenciais. Além disso, é fundamental visitar o imóvel pessoalmente para verificar seu estado de conservação e confirmar se ele atende às expectativas criadas pelo anúncio pois, muitas vezes, fotos e descrições podem não refletir completamente a realidade, o que torna a visita in loco uma etapa indispensável.

Outro ponto importante vem a ser, segundo o autor supracitado acima, verificar se o imóvel está livre de problemas estruturais, como infiltrações, rachaduras ou falhas elétricas e hidráulicas. Tornando, em alguns casos, aconselhável contratar um engenheiro ou arquiteto para realizar uma vistoria técnica no imóvel, de forma a garantir que não há vícios ocultos que possam gerar despesas inesperadas no futuro.

A regularidade da documentação vem também a ser um dos principais aspectos a serem observados em uma negociação imobiliária. Exigindo que o comprador solicite a matrícula atualizada do imóvel, de modo a verificar se o bem possui pendências judiciais, como ações de usucapião ou penhora, ou se há dívidas tributárias vinculadas à propriedade.

Além disso, segundo Monteiro (2022), aconselha-se que seja verificado todas as certidões negativas de débito, como no caso do IPTU, habite-se e da averbação da construção, de forma a comprovar que a edificação está regularizada perante a prefeitura. Se o imóvel estiver em um condomínio, é importante pedir também a certidão negativa de débitos condominiais, para garantir que não há dívidas pendentes com o condomínio.

Outro cuidado essencial e bem evidenciado por Souza (2022) é a verificação da idoneidade do vendedor, incluindo, nesta ocasião, a solicitação também de certidões negativas de ações cíveis, trabalhistas, ficais e criminais em nome do proprietário ou da empresa que está realizando a venda, de maneira a comprovar que não há processos judiciais em andamento que possam prejudicar a negociação ou a transferência do imóvel. Se o imóvel for de uma pessoa jurídica, é importante pedir a certidão de regularidade fiscal da empresa, além de certidões de falência e recuperação judicial, evitando, desta forma, que o comprador se depare com surpresas desagradáveis, como a anulação da venda por conta de uma dívida do vendedor.

O contrato de compra e venda, por ser um documento que vem a formalizar a transação imobiliária, merece atenção redobrada. Devendo ele conter todas as informações sobre o imóvel, o valor da transação, as condições de pagamento e os prazos de entrega. Além disso, é importante que o contrato estipule as responsabilidades de ambas as partes, como a quitação de tributos e eventuais reparos.

Ficando cristalizado a ideia que negociar imóveis vem a ser uma atividade complexa, passando a exigir atenção a uma série de detalhes, tanto em relação ao imóvel quanto à documentação e às pessoas envolvidas. Pois, a ausência de cuidados em qualquer uma dessas etapas possui plena capacidade de resultar em prejuízos financeiros e complicações jurídicas. Fazendo com que o corretor de imóveis, no exercício de suas funções, passe adotar uma postura diligente e responsável como forma de evitar futuros problemas que possam leva-lo a assumir a responsabilização dos atos. Preservando sempre a adoção de medidas éticas para o sucesso profissional.

4 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Ao longo deste trabalho, foi possível examinar os principais aspectos da responsabilidade civil do corretor, destacando as bases legais, os deveres e as consequências jurídicas em casos de descumprimento de suas obrigações. Tanto foi assim, que logo se destaca que o Código Civil brasileiro, nos artigos 722 a 729, passou a estabelecer a base normativa para a atuação do corretor de imóveis, conferindo a ele a função de aproximar as partes interessadas na celebração de um negócio. Exigindo, do corretor um comportamento pautado pela diligência, boa-fé e lealdade, sob pena de ser responsabilizado civilmente por eventuais danos causados aos clientes. Se destacando, entre os deveres deste profissional, o de prestar informações claras e verdadeiras, a verificação da documentação do imóvel, a análise da regularidade jurídica e fiscal da propriedade e a condução do processo de intermediação com imparcialidade.

Torna-se necessário enfatizar que a responsabilidade civil do corretor de imóveis pode ser classificada como contratual ou extracontratual, dependendo da natureza do vínculo estabelecido com o cliente e do tipo de infração cometida. A responsabilidade contratual ocorre quando o corretor descumpre as obrigações previstas no contrato de prestação de serviços, como a falha em concluir o negócio nas condições previamente acordadas. Já a responsabilidade extracontratual emerge quando o corretor, por sua conduta culposa ou dolosa, causa danos que não estão diretamente ligados ao contrato, como a omissão de informações essenciais sobre o imóvel.

A responsabilidade subjetiva, que exige a comprovação de dolo ou culpa, é o regime tradicionalmente aplicado à atuação do corretor de imóveis. Contudo, em algumas situações, a responsabilidade objetiva, prevista no CDC, passa a ser aplicada, como nos casos em que o corretor atue como fornecedor de serviços a consumidores, e em que há defeito na prestação do serviço, como a veiculação de informações enganosas ou incompletas, passando ele a ser responsabilizado independentemente da existência de culpa. Ampliando, consequentemente, a proteção dos consumidores, e, ao mesmo tempo, passando a impor ao corretor um padrão elevado de conduta, sob o risco de responder pelos danos materiais e morais causados.

Neste sentido, o papel do corretor de imóveis no Brasil é essencial para assegurar a legalidade e a transparência nas negociações imobiliárias. No entanto, como amplamente discutido, o exercício dessa função requer cuidados e responsabilidades que vão além da mera intermediação de negócios, devendo ele atuar como um verdadeiro guardião da integridade das transações, observando com rigor os preceitos legais e éticos que regem sua profissão. Pois, a falha em observar esses deveres pode resultar em severas consequências jurídicas, tanto para o corretor quanto para as partes envolvidas. Evidenciando que a atuação diligente, transparente e ética do corretor vem a ser não apenas uma obrigação legal, mas também uma condição para o bom funcionamento do mercado imobiliário.

Assim, levando em conta todo o contexto exposto neste estudo, foi possível verificar que o ordenamento jurídico brasileiro oferece instrumentos eficazes para a responsabilização do corretor que não cumpre suas obrigações, buscando, em última instância, o equilíbrio nas relações de consumo e a proteção dos direitos dos envolvidos nas transações imobiliárias. Possibilitando chegar a conclusão, diante disso, que a responsabilidade civil do corretor de imóveis no ordenamento jurídico brasileiro vem a ser fundamentada em uma série de princípios que visam proteger os direitos dos consumidores e, assim, vindo a garantir a segurança das transações imobiliárias.

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