TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS NO BRASIL

Centro de Profissionalização e Educação Técnica

Transações Imobiliárias - AT

TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS NO BRASIL

IGOR ELDIOMAR LIMA LELIS

Orientador: Márcia

Resumo

No Brasil, milhares de pessoas doaram todas as suas economias para casas que nunca serão suas. Novos edifícios residenciais permanecem desabitados em áreas essenciais das cidades brasileiras. Este artigo tem como objetivo mostrar que a falta de austeridade intencional na análise do financiamento imobiliário tem uma responsabilidade crítica neste cenário. Os resultados da concessão de crédito a pessoas que não podiam pagar são contratos rompidos em quantias expressivas e a recuperação de propriedades dadas em garantia a bancos em grandes volumes. Este artigo estruturou-se com base em dados públicos sobre endividamento imobiliário e das famílias, literatura especializada sobre gestão de empresas de construção, dados jornalísticos sobre quebra de contratos de financiamento e decisões judiciais. Os resultados indicam que a oferta de financiamento imobiliário para pessoas que não conseguiam cumprir os contratos no longo prazo contava com pelo menos três tipos de estímulos: altas taxas de corretagem, promessas de altos retornos aos investidores das imobiliárias e os preços crescentes de imobiliário, viabilizado pela oferta indevida de crédito.

Palavras-chave: Imobiliária; Crédito; Quebra de contrato; Colateral; Brasil.

Abstract

En Brasil, miles de personas donaron todos sus ahorros a viviendas que nunca serán suyas. Los nuevos edificios residenciales permanecen deshabitados en áreas esenciales de las ciudades brasileñas. Este artículo pretende mostrar que la falta de austeridad intencionada en el análisis de la financiación inmobiliaria tiene una responsabilidad crítica en este escenario. Los resultados de otorgar crédito a personas que no pudieron pagar son contratos rotos por montos significativos y la recuperación de propiedades pignoradas en garantía a bancos en grandes volúmenes. Este artículo se estructuró en base a datos públicos sobre endeudamiento inmobiliario y de hogares, literatura especializada sobre gestión de empresas constructoras, datos periodísticos sobre incumplimiento de contratos de financiación y decisiones judiciales. Los resultados indican que la oferta de financiamiento inmobiliario a personas que no pudieron cumplir con contratos a largo plazo tuvo al menos tres tipos de incentivos: altas comisiones de intermediación, promesas de altos retornos a los inversionistas inmobiliarios y la subida de los precios inmobiliarios, posibilitada por la oferta indebida de crédito.

Palabras clave: Bienes raíces; Crédito; Incumplimiento de contrato; Colateral; Brasil.

Introdução

Um em cada dois imóveis vendidos foi “devolvido” a empresas imobiliárias nos últimos anos no Brasil. (PASQUALIN, 2016, p.66). Paralelamente à quebra de contratos com as empresas, houve um aumento significativo na aquisição dos imóveis dados em garantia para os bancos. Estima-se que os cinco maiores bancos brasileiros tenham mais imóveis (equivalente a R $ 10 bilhões) do que o estoque da mais significativa imobiliária brasileira (igual a R $ 6,4 bilhões) (MANDI e PINHEIRO, 2017). 

A crise econômica, o desemprego, o declínio da renda da população e a recessão são indubitavelmente responsáveis por este cenário. Mas, além desses fatores bastante incontroláveis, este artigo aponta que a falta de rigor na análise de crédito foi um critério determinante para violações de contrato de parcelamento. Muitos indivíduos não podiam, pelo tradicionalmente esperado padrões, começaram um financiamento imobiliário de longo prazo. Entre 2004 e 2014, pelo menos três fatores motivaram uma oferta de empréstimo malfeita: promessas aos investidores do mercado de capitais, o aumento dos preços futuros de imóveis e do aumento dos juros sobre as comissões de corretagem.

A oferta desleixada de crédito imobiliário estruturou mecanismo de repasse total poupança (e parte da receita) dos indivíduos para as empresas imobiliárias e os bancos, até por volta de 2014. Até 2014, foi o momento em que a população teve mais economia e a rendas mais altas nas últimas quatro décadas. Por volta de 2014, um volume significativo de imóveis os compradores perderam seus empregos ou reduziram seus salários. Nesse cenário, o crédito imobiliário deixou de ser reembolsado. Quando a população mais precisava de crédito, o crédito imobiliário tornou-se escasso e muito mais caro do que antes. Do ponto de vista da população, as consequências foram duas: a perda do direito aquisitivo sobre os imóveis e a impossibilidade de recuperação dos valores já pagos.

Se um adquirente deixar de pagar as parcelas de seu financiamento imobiliário ao imóvel empresas, o acordo está fechado. As imobiliárias devem retornar um percentual de o valor que o adquirente já pagou, mas não o valor total. Este é o primeiro método de transferência de renda. Se um banco vende uma propriedade que é vendida a um preço fiduciário por menos do que aquele contratado inicialmente, ele retornará ao adquirente original um valor inferior ao que ele possui já pago. Esta é a segunda forma de transferência de renda. Este não é um fenômeno desprezível, considerando o número de violações de contratos com as imobiliárias e as número de execuções hipotecárias com os bancos.

Este artigo está organizado em três partes. O primeiro expõe o contexto do mercado imobiliário financiamento no Brasil, baseado na criação sistemática de linhas de crédito. O foco principal está nos padrões tradicionais de análise de risco e como isso não se encaixava na experiência brasileira. A segunda parte explica as peculiaridades financeiras e contratuais do setor de construção civil. Elaboramos a ideia de que o crédito imobiliário foi concedido fora do clássico parâmetros esperados porque a garantia fundamental contra inadimplência era apenas a riqueza efêmera dos brasileiros como um todo. A terceira parte questiona o que sobrou, para cidades e cidadãos, depois de mais de uma década de crescimento econômico e distribuição de renda? O que os brasileiros têm agora, que não teve no início de 2000?

Desenvolvimento

2.1 HISTÓRIA DO IMÓVEL BRASILEIRO

O imóvel pode ser adquirido em dinheiro, (caso em que o adquirente tem o dinheiro em antecipadamente), ou de forma fragmentada. Como o Brasil é um país com péssima distribuição de renda, compras de propriedades em dinheiro não são incomuns, mas geralmente são destinadas às casas dos ricos. Existem duas formas de aquisição imobiliária parcelada (ELOY, 2014). O chamado Sistema Financeiro da Habitação (SFH), foi criado em 1964 e é caracterizado por estado regulamentação das condições de financiamento imobiliário, incluindo taxas de juros e prazos. Os recursos que abastecem este sistema vêm de duas fontes: (i) um tipo de conta poupança individual (ii) e um fundo obrigatório patrocinado pelos empregadores, para proteger os empregados em caso de demissão, denominado de “Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS”, que chamamos de fundo de indenização por rescisão. Os bancos privados podem ter acesso a contas de poupança e ao fundo de indenização para corretores de imóveis financiamento.

Os bancos privados têm autonomia sobre alguns aspectos dos contratos (especialmente sobre quem oferecer ou recusar crédito), mas não podem determinar livremente todas as cláusulas desses empréstimos. Em termos práticos, a regulamentação do governo federal torna esse tipo de financiamento subsidiado, cujas taxas de juros máximas e mínimas variam em função da renda familiar e do real valor imobiliário. As referências ao SFH passarão a ser referidas pelo termo “popular sistema de financiamento “. Neste sistema estão incluídas as operações contratadas com recursos públicos que subsidiam os contratos, de acordo com a renda familiar. SFH inclui o famoso programa “Minha casa, minha vida” (CAIXA, 2017, pág. 3).

O chamado Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), por sua vez, permite a livre negociação entre as partes, sem regulamentação das condições de financiamento. Neste sistema de mercado, o financiamento pode ser concedido exclusivamente por bancos ou por sistema de financiamento parcialmente concedido pelo construtoras e parcialmente concedidas pelos bancos (CAIXA, 2017, p.3). Vamos ecom-lo de “financeiramente sistema financiado”.

Idealmente, a capacidade real de cada família em contratar financiamento habitacional seria definida por agentes financeiros. Os agentes financeiros devem, portanto, considerar o perfil de gastos das famílias, em despesas mensais e outros compromissos financeiros de médio e longo prazo. Agentes deveriam verifique também a estabilidade dessa receita.

As despesas mensais familiares geralmente são declaradas pela própria família, mas são verificadas por meio de documentos e registros financeiros. Esta avaliação não é uma tarefa trivial de um ponto de vista metodológico, uma vez que a capacidade financeira varia de acordo com a família composição (e a consequente renda per capita), o custo de vida em cada região, o condições de oferta de crédito e preços imobiliários (ELOY, 2013, p.55). Este processo individualizado de análise resulta na definição do comprometimento da receita com o benefício que pode ser suportado pela família. Esta análise personalizada resulta na qualificação (ou desqualificação) de uma pessoa para um determinado financiamento. Este processo integra o risco de crédito inteligência de cada agente e segue seus modelos.

De acordo com a lei, o compromisso financeiro deve ser compatível com a renda familiar: “O nível de comprometimento da família adquirente nas operações do SFH e as condições de sua apuração serão fixadas pelo agente financeiro [... e ... o financiamento os limites serão estabelecidos pelos agentes financeiros de acordo com a análise da capacidade de pagamento ”(BANCO CENTRAL DO BRASIL, 1980).

Idealmente, o desenho da política de crédito para o financiamento habitacional, tanto no modelo subsidiado quanto no modelo de mercado, deve exigir uma estimativa da capacidade das famílias de pagar por moradia e por financiamento habitacional. Da mesma forma, idealmente, deveria haver uma segmentação da população para os diferentes graus de subsídios e os juros dos diferentes níveis. Apesar da racionalidade esperada dos mecanismos de análise de crédito, entendemos que uma parte significativa da crise habitacional no setor imobiliário se deveu a procedimentos de análise de suspeita empregados durante o escrutínio da elegibilidade das pessoas ao crédito. (BERTRAN-MUÑOZ, 2015)

2.2 OS PROJETOS DE FINANCIAMENTO HABITACIONAIS

A estrutura de vendas de imóveis nos últimos anos no Brasil teve duas características marcantes. A primeira foi que o boom imobiliário ocorreu com novos imóveis, construídos simultaneamente aos contratos de financiamento. A segunda era que os projetos comerciais frequentemente envolviam uma fase de financiamento direto com as construtoras durante a construção das casas e uma etapa de financiamento direto com os bancos quando as propriedades estavam prontas para serem habitadas.

Na primeira fase, os bancos financiam diretamente as imobiliárias, para que elas tenham recursos para construir os imóveis. Paralelamente, as imobiliárias passam a receber os recursos dos compradores de residências. A primeira fase dura em média 36 meses e coincide com o tempo que o comprador leva para pagar cerca de 30% do valor de sua casa. O período de “construção de paredes” de 36 meses não é uma fase tecnicamente necessária em termos de engenharia. Na verdade, o prazo de 36 meses para conclusão das edificações corresponde ao tempo médio necessário para o consumidor pagar no mínimo cerca de 30% do valor final do apartamento (ABRAINC, 2015).

A segunda fase começa quando as casas estão prontas e as chaves entregues. Neste momento, através de um novo contrato, os bancos pagam o valor integral da habitação às imobiliárias, que realizam os ganhos com a habitação e desistem da relação contratual entre os bancos e os compradores. Após a saída da imobiliária, a propriedade da moradia é transferida para o banco, sem posse, em espécie de alienação fiduciária. O adquirente perde a posse se atrasar as prestações do empréstimo. Espera-se que os compradores possam pagar o restante da propriedade (70% a ser pago) por um período prolongado que pode variar de 15 a 30 anos. (ABRAINC, 2015)

2.3 TRÊS RAZÕES PARA UMA ANÁLISE DE CRÉDITO: CORRETORA, IMAGEM PARA O MERCADO DE CAPITAIS E AUMENTO FUTURO DE PREÇOS

A comercialização de um prédio de apartamentos ou de um conjunto de moradias pode começar após o registo notarial. No ato do ato notarial, o incorporador imobiliário assina publicamente o tipo e as características do imóvel que pretende construir. A partir do registro notarial, a imobiliária lança seu produto e passa a vender as casas com muita publicidade. Envolve a exposição do edifício em diversos meios, a utilização de materiais promocionais material, a apresentação de maquetes e plantas em estandes de vendas e a construção de espaços que simulam os apartamentos depois de construídos, lindamente decorados, “com o intuito de incutir no cliente o anseio pelo imóvel e pelo que ele representa”(ABRAINC, 2015).

A venda dos imóveis pode ocorrer por meio de dois tipos de agentes: equipe de vendas própria e equipe de vendas terceirizada. A equipe da empresa geralmente reflete treinamento específico em negociação, finanças e economia. O pessoal da empresa costuma conhecer as particularidades dos imóveis que comercializa. Equipes terceirizadas contribuem com uma visão geral do setor imobiliário como um todo, ao tentarem vender propriedades de diversas imobiliárias. Equipes terceirizadas levam informações aos clientes sobre o que está sendo oferecido pelas construtoras concorrentes e como os produtos dos concorrentes se comportam em relação a preços e vendas.

Os serviços de venda dão origem a uma comissão de cerca de 6% sobre o valor final do imóvel. O profissional de vendas aproxima, estimula, convence, tira dúvidas e dificuldades. A motivação para a venda de imóveis não está de forma alguma ligada ao sucesso final do negócio. Ou seja, a comissão é devida, mesmo que o comprador nunca resida no imóvel ou não possa pagar o financiamento até o final do parcelamento (PASQUALIN, 2016, p.35).

Os corretores não podem decidir sozinhos sobre as vendas porque as imobiliárias precisam avaliar a capacidade de crédito dos compradores em potencial. A imobiliária deve teoricamente avaliar se os documentos de renda das partes interessadas atenderiam ou não aos requisitos de segurança da empresa. Idealmente, as empresas imobiliárias deveriam avaliar a viabilidade do interessado para a segurança dos valores que lhes vão diretamente, bem como para a proteção dos custos que posteriormente irão para os bancos. Até 2014, havia dois incentivos para que a análise dos registros de crédito fosse enganosa e imprudente (além da comissão de 6% no momento da venda).

O primeiro desses incentivos era “cumprir metas anunciadas ao mercado de capitais, obter resultados artificiais no balanço patrimonial”. Segundo um dos maiores especialistas em finanças imobiliárias do Brasil, “(...) a presença de capital especulativo no mercado residencial de São Paulo [a maior cidade do Brasil] permaneceu evidente, pois também ficou claro que as empresas não detêm os especuladores para melhorar a qualidade do mercado imobiliário “(LIMA JR, 2014, 24). Uma das mais importantes construtoras brasileiras percebeu um fato relevante para o mercado de capitais que exemplifica esse argumento. Segundo o texto, publicado em diversos jornais brasileiros (Folha de São Paulo, 14 de fevereiro de 2009, citado por MARTINS, 2010, página 36).

Não surpreendentemente, vendas irresponsáveis foram incentivadas a criar uma vitrine falsa para manter (e atrair mais) investimentos internacionais. A venda de imóveis deve responder de forma cada vez maior à produção do valor do capital dado às empresas antecipadamente. Era preciso pensar (i) nos lucros atuais das empresas imobiliárias, (ii) nos rendimentos de capital adiantados pelos detentores de recursos que investiam nas empresas imobiliárias e (iii) na atração de mais investimentos para o setor. Para contabilizar a avaliação e remuneração das rendas, a lógica estabelecida em todas as etapas do negócio imobiliário era a lógica da produção em escala. De canteiros de obras a gerentes, de marketing a vendas, todas as áreas precisavam de uma expansão contínua (Martins, 2010, 55).

O segundo incentivo para fazer vendas com análises descuidadas da capacidade financeira dos compradores era que quanto maior o número de vendas, maior o preço dos imóveis. Preços especulativos são definidos como aqueles que têm uma margem de lucro significativamente maior do que aquela que pode ser inferida quando é possível mensurar o “preço justo” em um determinado ambiente de mercado. O diagnóstico feito para o Brasil é que o ambiente de mercado possibilitou a prática de preços acima do “preço justo”. Isso foi causado tanto por desequilíbrios na demanda quanto pela dispersão de percepções errôneas sobre os preços futuros da habitação.

Desequilíbrios de demanda ocorreram porque a venda de muitas propriedades foi feita para pessoas que nunca poderiam ter obtido a aprovação de crédito se os padrões usuais de due diligence tivessem sido aplicados. Depois de 2014, o número de violações de contrato multiplicado porque o enorme a demanda por propriedades ocorria de forma artificial.

A dispersão de percepções errôneas sobre os preços futuros da habitação levou a preços cada vez mais altos. Foi relatado que o preço do metro quadrado de imóveis no Rio de Janeiro era mais caro do que os preços dos endereços mais exclusivos e charmosos do mundo. Além da dispersão equivocada de preços, isso foi possível devido a uma apreciação temporária da moeda brasileira. Nesse sentido, é interessante traduzir um artigo de jornal longo, mas elucidativo, publicado em 2011 (FREITAS, 2011).

A valorização imobiliária do Rio de Janeiro foi mais significativa do que a valorização ocorrida no restante do Brasil. Entre outros motivos, porque o enriquecimento médio da população do Rio de Janeiro foi superior ao verificado no resto do país, principalmente pela descoberta de novas reservas de petróleo e pela corrida econômica que antecedeu os Jogos Olímpicos de 2016. No entanto, a loucura do mercado imobiliário brasileiro como um todo tornava possível que um apartamento de classe média latino-americana custasse mais do que um castelo europeu.

No contexto do início da crise econômica, o diagnóstico de que os imóveis haviam se valorizado bem acima da inflação e a renda das pessoas foi retirado da argumentação de que o índice de inflação específico do setor imobiliário era muito superior aos índices de inflação de bens de consumo primário. Os produtos medidos para determinar a inflação específica dos insumos da construção (cimento, ferro, terrenos, mão-de-obra da construção, etc.) são, de fato, muito diferentes dos produtos pesados para determinar a inflação média do consumo das famílias. A linha cinza da inflação foi baseada na variação de preços de alimentos, transportes, habitação, saúde e cuidados pessoais, vestuário, comunicação, educação, etc. Esse argumento foi generalizado, visando negar a existência de uma bolha imobiliária brasileira (LIMA JR, 2014, p.17).

Depois de alguns anos negando uma bolha imobiliária, pode-se deduzir que toda a cadeia produtiva da construção de moradias no Brasil foi baseada na declaração incorreta e contaminação de preços especulativos; não apenas as imobiliárias cobrando mais do que seus apartamentos valiam. Os trabalhadores também pediram salários superiores ao “salário justo”. Os proprietários de terras exigiam preços superiores ao “preço justo”. Os fabricantes de insumos pediram mais do que o “preço justo”. Não foi uma “espiral salários-preços”, mas uma “espiral preço-preço”. Após a crise econômica, a espiral de preços parou. E recuou. Em 2017, o real os preços dos imóveis são iguais aos de 2009. No período de junho de 2014 a junho de 2016, houve uma queda real de 29% nos preços dos imóveis, voltando a patamares próximos aos praticados em 2009 (ALMEIDA, 2016).

2.4 ÍNDICE DE VALORES DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS RESIDENCIAIS ASSEGURADOS

Existem muitas justificativas para a redução dos preços imobiliários. O primeiro conjunto de explicações, autônomo sobre as práticas de mercado, inclui i) a queda da renda das pessoas, ii) a redução da confiança das pessoas para assumir compromissos de longo prazo, iii) o medo do desemprego. O segundo conjunto de explicações advém das marcas de comportamento das imobiliárias impressas ainda antes da crise: iv) o elevado número de violações de contratos (e consequentemente devolução imobiliária) aumentou os estoques das empresas; v) a sensação de que os preços ainda são compostos por fatores especulativos, mesmo que tenham atingido os níveis de 2009.

A segunda fase do financiamento de projetos imobiliários no Brasil está determinando, hoje, grande parte da quebra de contratos. A segunda fase do típico financiamento de projetos imobiliários começa quando a moradia está quase concluída e as chaves são entregues. Nesse momento, a imobiliária recebe do banco o valor ainda devido e o retira da estrutura contratual. O comprador não tem mais o direito de devolver o imóvel à construtora. A propriedade é transferida para o banco na forma de alienação fiduciária. O comprador fica vinculado aos valores contratados com o banco. O banco se torna o credor do imóvel por vários anos. Se o devedor atrasar o pagamento de uma prestação mensal por 30 dias (o mercado costuma tolerar atrasos de 60 dias), o imóvel é imediatamente assumido pelo banco. Depois que o banco recupera a posse da propriedade, ela é vendida.

Nos últimos anos, é comum que as famílias paguem 30% do valor do imóvel à construtora, alimentem a expectativa de mudança para a nova casa (escolhida até 3 anos antes), preparem a mudança e se apresentem para receber as chaves. Um pouco antes da entrega das chaves, as famílias descobrem que o empréstimo bancário foi rejeitado ou aprovado em valores inferiores aos necessários para financiar o imóvel. Um primeiro diagnóstico da literatura sugere que: i) os documentos solicitados pelas empresas imobiliárias não suportaram a correta decisão das empresas imobiliárias e ii) a classificação de crédito das empresas imobiliárias não atendeu aos mesmos critérios adotados pelas aos bancos para a segunda fase do financiamento imobiliário. (PASQUALIN, 2016, p. 45) Todas as fontes desta pesquisa sugerem que esse diagnóstico está errado.

A resposta explicativa que vem à luz de fontes de pesquisa é que na ânsia de formalizar muitas vendas, as imobiliárias estabeleceram critérios de análise de crédito conscientemente irresponsáveis. Os bancos acompanharam esse processo de ampliação da concessão de crédito desleixado (BERTRAN-MUÑOZ, 2015). Tanto imobiliárias quanto bancos apostam que a expansão da receita brasileira seria capaz de garantir o fluxo da maior parte dos financiamentos. O problema só apareceu quando a riqueza nacional parou de fluir (PAULA, 2017). A oportunidade de sair desse processo foi mais administrável para os bancos do que para as imobiliárias. Os bancos confiaram i) no lapso de tempo de 3 anos, o tempo médio para construção de moradias, e ii) com melhores oportunidades de ganho no tradicional (e extremamente lucrativo) sistema de títulos da dívida pública brasileira.

Assim, em 2014, 2015 e 2016, enquanto as imobiliárias lutavam para manter as metas de vendas (e aprofundavam seus métodos de concessão de crédito), os bancos reconheceram o tamanho da crise econômica e se reposicionaram. Ao mesmo tempo, os juros pagos sobre títulos da dívida pública brasileira cresceram de 7,5% ao ano (em 2013) para 14,25% ao ano (em 2015) (BANCO CENTRAL DO BRASIL, 2017). O aumento dos juros pagos sobre títulos públicos voltou a atrair aos bancos brasileiros uma forma tradicional, segura, ociosa e passiva de ganho.

No momento, os ganhos de escala devido à inadimplência controlada mudaram; a concessão massiva de crédito à população acabou. As garantias dos empréstimos não eram os imóveis, mas o contexto de crescimento econômico. Não era mais seguro vencer pela expectativa de ganho de escala (muitos contratos) com inadimplência controlada (baixo rigor na análise de crédito). Nesse novo contexto, as inadimplências seriam menos previsíveis, implicando em riscos sistêmicos reais. A partir desse momento, o crédito concedido pelos bancos tornou-se escasso e mais caro tanto no sistema de captação financeira quanto no sistema de captação popular. Embora o sistema de financiamento popular seja regulado pelo setor público, ainda há espaço para aumento de juros (QUINTÃO, 2017ª).

2.5 TAXA DE JURO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS

A literatura descreve que “há uma combinação de forte retração da oferta de crédito (...) acompanhada de maior seletividade (...) e forte aumento do spread bancário (...)” (PAULA, 2017). “O comprometimento da renda familiar com o serviço da dívida aumentou de (...) 2005 para (...) 2015, no contexto de um ciclo de crédito vigoroso, diminuindo a partir do final de 2015 (...), o que mostra uma evolução gradual processo de desalavancagem em curso, no qual famílias e empresas postergam gastos com consumo e investimento”.

Os dados indicam “(...) a permanência de um circuito ‘overnight’ na economia brasileira (...) para o qual são canalizadas as aplicações de alta liquidez dos agentes econômicos (...), que compensam, ao menos parcialmente, as perdas em suas receitas, aliás, o crescimento dos saldos de (...) títulos públicos (...) mais as operações compromissadas do Banco Central do Brasil (operações de compra ou venda de títulos públicos com compromisso ecompr-los ou ecompra-los em data futura) cresceu 55% em termos reais, de junho de 2014 a outubro de 2016. Além disso, a dívida pública bruta (...) cresceu de 52% do PIB em abril de 2014 para 70,5% do PIB em novembro 2016 “(PAULA, 2017). Assim, os grandes bancos – que respondem por cerca de 90% do ativo total do setor – poderiam manter sua alta rentabilidade em meio a uma crise econômica massiva.

A ausência de destino para os recursos antes utilizados para os empréstimos gerou um excesso de liquidez para os bancos. Esse montante de recursos tem sido redirecionado para aplicações em títulos do governo, cujas altas taxas de juros subiram desde o início da crise, em torno de 14% ao ano. Essa quantia também foi redirecionada para distribuir lucros entre os acionistas. Vale ressaltar que os bancos brasileiros pertencem a um punhado de famílias (PINHEIRO, 2017). “A explicação para o aumento do pagamento de dividendos é simples: com a retração do crédito e grandes lucros mesmo em um contexto de crise, os bancos passaram a trabalhar com ‘capacidade ociosa’ no balanço. Por não enxergarem oportunidades de aproveitá-los recursos adicionais na concessão de financiamentos, ou em alguma grande aquisição, as instituições optaram por distribuir esse dinheiro aos acionistas” (PINHEIRO, 2017).

2.6 RESUMINDO O ESTOURO DA BOLHA DO IMÓVEL E A QUEDA DOS PREÇOS IMOBILIÁRIOS

As pessoas rompem contratos com empresas imobiliárias porque: i) perderam o emprego ou sofreram redução de renda; Ii) não obteve crédito dos bancos; ou iii) suas dívidas são muito superiores aos valores atuais dos imóveis. As pessoas deixam de pagar suas parcelas aos bancos pelos motivos “i” e “iii” acima. Durante a fase de construção do imóvel, pelo menos três motivos para crédito irresponsável podem ser citados: (i) ganho de comissões sobre vendas; (Ii) promessas para o mercado de capitais e (iii) elevação dos preços dos imóveis.

A transferência de renda da população para as empresas imobiliárias surge neste cenário de três formas distintas: perda dos valores pagos a título de comissão, entrada e parcelas iniciais (até 30% do valor do imóvel), e preços imobiliários artificialmente elevados. Quando levadas aos tribunais, as imobiliárias são obrigadas a restituir parte considerável do valor pago pelos compradores. Existem variações em função da localização geográfica, mas é consenso que as decisões judiciais precisam que as imobiliárias reembolsem entre 75% e 90% dos valores pagos. Os 6% da corretora quase nunca são devolvidos. (Pasqualin, 2016, p.18).

Na visão das imobiliárias, os valores retidos (10% a 25% do total pago, mais 6% da corretora) são muito pequenos. Na sua visão, os baixos valores de retenção estimulam os consumidores a serem oportunistas (Pasqualin, 2016, p.18). Ainda na opinião das imobiliárias, o consumidor deseja se desfazer de um imóvel porque vale menos agora do que quando assinou os contratos de financiamento (e não porque perdeu o emprego ou não tem dinheiro) (QUINTÃO, 2017b).

Segundo os consumidores, os valores retidos são muito grandes, já que os contratos de financiamento imobiliário no Brasil exigem uma entrada de 30% do custo total do imóvel, que é principalmente a poupança das famílias, e foi baseado em contratos superfaturados. Um argumento convincente é que o faturamento das imobiliárias foi tão alto até 2014 que pouquíssimas hoje têm problemas financeiros, mesmo com o grande volume de violações de contratos.

Bancos e imobiliárias têm regulamentos contratuais diferentes. Os contratos com bancos são semelhantes a um jogo de tudo ou nada. Não há possibilidade de cancelamento do financiamento, com devolução dos valores pagos. O comprador deverá pagar as parcelas ou perderá o imóvel dado em garantia. Os bancos devem vender a propriedade que foi dada como garantia e pagar o crédito com o dinheiro da venda. Se o valor dessa venda ultrapassar o valor da dívida, os bancos devem devolver aos compradores originais o que já haviam pago.

Não há garantia de que haverá devolução do valor pago ao banco. Os compradores já gastaram pelo menos 30% do valor do imóvel para obter financiamento bancário e costumam ter muito a perder. O banco pode vender o imóvel por um preço abaixo do custo inicial estimado. Considerando que as taxas de 2017 regrediram para os valores de 2009, os bancos terão de fato que vender o imóvel abaixo de sua avaliação original, para que não fique por vender. O comprador original sofre prejuízo porque receberá um valor inferior ao valor já pago no financiamento, ou então não receberá nada.

Um exemplo: o comprador de uma casa que já pagou 100 das 180 prestações e não consegue manter os pagamentos porque perdeu o emprego. Se a propriedade for vendida por 120, o banco ficará com 80, e o comprador inadimplente receberá uma devolução de 40, embora tenha pago 100 e perdido o imóvel. Desde 2014, os bancos interromperam as linhas de crédito para aquisição de imóveis. A concessão de crédito para pessoas físicas no Brasil é historicamente determinada pela ausência ou presença de melhores oportunidades de negócios. Enquanto as instituições financeiras lucravam mais com a inflação, na década de 1980, por exemplo, praticamente não havia financiamento imobiliário no país. Hoje, quando as instituições financeiras lucram mais com os títulos da dívida pública do que com a oferta de crédito, também ocorre uma redução nos volumes de crédito para financiamento imobiliário. O diagnóstico das instituições bancárias no Brasil hoje, portanto, passa pela situação ímpar de crise de crédito, sem prejuízo dos bancos. (PAULA, 2017).

Conclusão

Em toda a discussão provamos que houve uma bolha no mercado imobiliário e quando a bolha estourou gerou a crise. A fácil disponibilidade de empréstimos hipotecários com documentação baixa e taxas de juros quase zero também atraem as pessoas que não têm condições de pagar às casas hipotecárias. Isso resulta em execuções hipotecárias e inadimplências.

Havia sérios problemas de transparência no mercado de hipotecas, como o Citigroup – um dos maiores players no frenesi de securitização de hipotecas – com valor global de $ 3,8 trilhões em seu pico em 2006, 11% maior do que no super ano de 2000. Esses lucros com alta estratégias de risco permitiram às empresas recompensar seus executivos. Os melhores operadores e executivos recebem bônus altíssimos nos anos em que o comportamento de risco gera altos lucros. Em 2006, o pool de bônus do Goldman Sachs totalizou US $ 16 bilhões. Os principais executivos de Wall Street receberam bônus de até US $ 50 milhões naquele ano. Os cinco maiores bancos de investimento – Merrill, Goldman Sach, Morgan Stanley, Lehman Brothers e Bear Stearns pagaram cerca de US $ 66 bilhões em compensação em 2007, incluindo estimados US $ 40 bilhões em bônus. Apesar da queda no lucro, o valor do bônus foi maior do que os US $ 36 bilhões do ano passado.

Com a ajuda da investigação da FIA, comprovamos que o número de atividades suspeitas aumentou nos últimos cinco anos. Situação alarmante: principalmente os negócios flex e reverse flex mostram claramente a situação a favor do tomador. Essa grave falta de transparência e práticas de responsabilidade geram a confusão em que estamos agora. A parte estranha da história é que ainda nenhuma responsabilidade adequada foi fixada em ninguém. Para transparência e responsabilidade no futuro US Govt. Deu dois passos. Em primeiro lugar, o Plano de Estabilidade Financeira foi constituído com o objetivo de “proteger os contribuintes e garantir que cada dólar seja direcionado para o crédito e a revitalização econômica”. O segundo congresso aprovou a Lei de Responsabilidade da Crise Financeira de 2009.

Milhares de pessoas perderam todas as economias de suas vidas em casas que nunca serão suas. Milhares de pessoas ganharam bem pela primeira vez na vida e, com esse dinheiro, compraram bugigangas que não as ajudarão a ter uma vida melhor. Milhares de pessoas hoje têm casa própria, mas sofrem as consequências de um modelo de construção de má qualidade, feito com materiais inadequados para o clima e cuja localização faz com que perca tempo e dinheiro com transporte. (Este último tema não foi discutido neste trabalho, mas também contribui para a trama da história do imobiliário brasileiro).

Os recursos do financiamento imobiliário contavam muito mais com o financiamento popular do que com o financeiro. O mercado se organizou para ganhar com os imóveis, mas não para financiar os imóveis. O governo escolheu a dívida como forma de crescimento econômico, mas não prever que o mercado exigiria contrapartes tão altas. Quando os números da dívida expuseram a realidade da transferência de renda, a reação do governo foi lenta e orientada muito mais para a composição dos juros do que para a limitação das taxas de juros. As características da bolha imobiliária brasileira permitem comparações com semelhantes fenômenos em todo o mundo. Assim como na crise de 2008 nos Estados Unidos, a queda da renda da população foi o gatilho que desencadeou o processo de queda dos preços. Ao contrário de sua antecessora, a crise brasileira não atingiu os alicerces do sistema financeiro.

É altamente recomendável que todo o sistema de hipotecas seja verificado e que as reformas sejam feitas em grande escala. Especialmente as recomendações da Comissão devem ser implementadas com a letra e o espírito verdadeiros. Deve haver verificação sobre os bônus aos executivos das instituições financeiras e deve haver uma lei que os restrinja de assumir riscos excessivos.

Referências

DMITRUKHilda Beatriz (Org.). Cadernos metodológicos: diretrizes da metodologia científica. 5. ed. Chapecó: Argos, 2001. 123 p.

Mettzer. O melhor editor para trabalhos acadêmicos já feito no mundo. Mettzer. Florianópolis, 2016. Disponível em: http://www.mettzer.com/. Acesso em: 21 ago. 2016.

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